Vädringspinne balkong

Eftersom underhållsansvaret var bostadsrättshavarnas kunde inte föreningen anses ha eftersatt underhållet. Det är då tydligare att utrymmet upplåts med bostadsrätt, och inte bara ”hör” till bostadsrätten.

Vem har underhållsansvaret för Utrymmet och vem bestämmer vad som får göras inom Utrymmet?

Om Utrymmet nyttjas med bostadsrätt regleras nyttjandet och underhållet i bostadsrättslagen samt i stadgarna, och bostadsrättshavaren har som utgångspunkt samma underhålls- och reparationsansvar för Utrymmet som för lägenheten i övrigt.

Tingsrätten hänvisade till sin slutsats i denna del till flera avgöranden, bl a T 2044-96 som jag redogjort för ovan samt Svea hovrätts dom den 16 mars 2012 i mål nr T 9101- 11 och RBD 3:77. Hovrätten konstaterade att det för att marken skulle kunna upplåtas hade krävts en tilläggsupplåtelse samt att styrelsen hade behövt ta ställning till om det även krävdes förhöjd majoritet (2/3) och hyresnämndens tillstånd enligt 9 kap.

Det något speciella i fallet var att terrassen gick att nå dels via lägenheten, dels via trapphuset – för att föreningen skulle kunna komma upp på taket och utföra nödvändigt underhåll. Se även Hovrätten över Skåne och Blekinge, dom den 26 januari 2015 i mål nr T 1357-13.

Jag är tveksam till slutsatsen i målen att förhöjd majoritet inte krävs.

Tingsrätten konstaterade att något konkret avtalsinnehåll inte förelåg, och förde därefter ett resonemang hur och om uppsägning kunde ske. Tingsrätten ansåg att vid en sammantagen bedömning av föreningens passivitet hade bostadsrättshavarnas ianspråktagande av mark accepterats av föreningen genom konkluderat handlande.

I brist på närmare underlag kanske ”hör” till innebär just en allmän nyttjanderätt, ett sidoavtal, som nyttjas tillsammans med bostadsrätten – och som upphör vid överlåtelse av bostadsrätten enligt 6 kap 10 § BrL. Frågan är dock inte prövad så vitt jag vet.

Jag har i princip aldrig sett ett upplåtelseavtal som reglerar om balkongen eller takterrassen är upplåten med bostadsrätt, möjligen i något avtal vid upplåtelse av en oinredd yta såsom i mål nr T 1836-17 som jag redogjort för ovan.

Om partsavsikten inte kan utrönas får tolkningen ske på objektiva grunder, utifrån avtalets ordalydelse och eventuella andra omständigheter och dokument.

Några avgöranden som behandlat aktuell frågeställning är följande: Nacka tingsrätt kom i en dom daterad 1 december 1997 med mål nr T 2044-96 fram till att balkongen ifråga var upplåten med bostadsrätt med följande korta formulering.

”Även om balkongen möjligen inte formellt utgör en del av bostadsrätten så är den likväl en del av lägenheten som endast bostadsrättsinnehavaren har dispositionsrätt över.

Om förhöjd majoritet uppnås på stämma är det svårt att se att hyresnämnden skulle godkänna beslutet om det inte har att göra med frågor om kostnader för reparation och underhåll eller mer allvarliga risker avseende fastigheten.

Det är alltså svårt, men inte omöjligt, för föreningen att frånta bostadsrättshavaren Utrymmet om det är upplåtet med bostadsrätt.

Svea hovrätts dom den 18 maj 2018 i mål nr T 1836-17 handlar om en sådan situation och frågan var om mark utanför lägenheten, som föreningen å sin sida nyttjande med servitut, var upplåten med bostadsrätt genom avtalet. Balkongen får därför anses tillhöra lägenheten och omfattas av bostadsrätten.”

Bostadsrättshavaren hade klandrat ett stämmobeslut, fattat med enkel majoritet, innebärande montering av tak över balkonger, och menade att beslutet var en tillbyggnad som medförde en förändring av hans lägenhet vilket krävde 2/3 majoritet och hyresnämndens tillstånd enligt 9 kap 16 § p 2 BrL.

Stämmobeslutet ansågs också vara ogiltigt, vilket innebär att bostadsrättshavaren alltså fick rätt. Tingsrätten hänvisade till att Högsta domstolen i NJA 2004 s 288 hade kommit fram till att nyttjanderätt till fast egendom utan vederlag är en särskild avtalstyp som regleras i 7 kap jordabalken och att utgångspunkten måste vara ett avtal på obestämd tid, om inte annat kan utrönas.

Men det finns vissa typer av löpande reparationer och underhåll som bostadsrättsföreningen är skyldig att utföra även inne i lägenheterna.

Bostadsrättsföreningen är skyldig att reparera ledningar för avlopp, värme, gas, el, vatten samt ventilationskanaler om det är föreningen som är försett lägenheten med dem och dessa tjänar fler än en lägenhet.

Om upplåtelsen har skett med visst material, trall, klinker eller dylikt och det inte framgår av stadgar eller ordningsregler vad som kan antas gälla, torde föreningen få svara för utbyte och större underhållsåtgärder.